#189. Na Pauta do STJ: o direito potestativo do locatário de encerrar a locação
Reflexões gerais sobre exercício abusivo de direitos potestativos
Nesta semana, a AGIRE coloca Em Pauta acórdão do STJ que analisou se subsiste a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis devidos após o termo final do contrato de locação diante da controvérsia acerca da recusa na entrega e no recebimento das chaves do imóvel. O ponto central da disputa, todavia, reside em questão prévia, relativa à natureza do direito do locatário de encerrar a locação no termo final do contrato vis-à-vis a possibilidade de o locador recusar o recebimento das chaves diante de avarias no imóvel, a suscitar algumas reflexões para além da questão locatícia, atinentes ao exercício de direitos potestativos.
O caso
Em julho de 2013, locador e locatário celebraram Contrato de Locação não residencial, pelo prazo de 48 meses, com garantia fidejussória. Da cláusula 14ª, parágrafo 1º, do Contrato de Locação constou a seguinte previsão:
“Os FIADORES são juntamente com o LOCATÁRIO, solidariamente responsáveis pelos pagamentos dos alugueres, acessórios da locação, multas, juros, correção monetária, honorários de cobrança, custas judiciais e honorários do advogado dos LOCADORES e pelo fiel e exato cumprimento de todas as obrigações pactuadas neste contrato, não somente até o final de seu prazo, mas também até a liquidação integral de todo e qualquer débito e efetiva devolução do imóvel.”
Ao se aproximar o termo final da locação, o locatário enviou três notificações ao locador – a última datada de 5 de julho de 2017 –, informando sua intenção de não renovar o contrato e devolver o imóvel.
No final de agosto de 2017, o locador ajuizou ação de execução de título executivo extrajudicial em face do locatário e dos fiadores, cobrando o aluguel de agosto de 2017 e os encargos correspondentes. Alegou que (i) o locatário fora notificado da designação de vistoria e entrega das chaves, (ii) a vistoria revelou que o imóvel apresentava inúmeras avarias, e (iii) o procurador do locatário se recusou a assinar o termo de entrega das chaves com as ressalvas apontadas. Não tendo havido a entrega das chaves e a assinatura do laudo de vistoria, aduziu que o Contrato de Locação teria sido prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, razão pela qual seria devido o aluguel daquele mês de agosto de 2017.
Os fiadores embargaram a execução, argumentando que (i) o locatário comunicara previamente a sua intenção de não renovar a locação e de devolver o imóvel, (ii) o locador adiou a data da vistoria e entrega das chaves diversas vezes a fim de tentar caracterizar a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, e (iii) a Lei de Locações é clara ao determinar que, a partir do momento em que o locatário notifica o locador para a entrega das chaves no prazo devido, fica o locatário desobrigado do pagamento dos aluguéis no caso de recusa injustificada do locador de recebê-las, configurando-se a mora do credor. Nessa linha, defenderam que a mora do locador restou configurada antes mesmo da vistoria final e, por isso, não se poderia impor ao locatário, tampouco aos fiadores, a prorrogação da locação.
A sentença
A sentença foi proferida outubro de 2021.1 Ao reconstruir a sequência dos fatos, o Juiz Eduardo Marques Hablitschek registrou que a vistoria para entrega das chaves ocorreu apenas em 11 de agosto de 2017 e que a entrega judicial das chaves se deu em 15 de setembro de 2017.
O julgador favoreceu os fiadores. Assentou que (i) o locatário tem o direito potestativo de encerrar a locação no fim do prazo contratual, (ii) “a recusa em entregar as chaves na data marcada pelo locador decorreu da condicional imposta pelo locador quanto à vistoria”, (iii) “ao locador cumpriria receber as chaves do imóvel e, quanto ao termo de vistoria, consignar que o locatário se recusou a assinar” e (iv) o recebimento das chaves não impede o locador de cobrar os valores devidos pelas avarias em ação própria. Por essas razões, reconheceu “que a desocupação se deu antes da prorrogação do contrato, e, por isso, incabível a cobrança do aluguel e encargos objeto da execução”.
A reviravolta no TJRJ
O locador reverteu o resultado em apelação. O acórdão proferido pela Décima Nona Câmara Cível do TJRJ reformou a decisão de primeiro grau por unanimidade e não enfrentou os fatos analisados em sentença, centrando a sua análise no conteúdo do Contrato de Locação. Nesse sentido, o voto do relator Desembargador Luiz de Mello Serra destacou o parágrafo 1º da cláusula 14ª do Contrato de Locação, à luz do qual afirmou que “os fiadores se responsabiliza[ra]m até a efetiva devolução do imóvel, ou seja, até a entrega das chaves”, e mencionou o verbete da Súmula 134 do TJRJ.2 Decidiu-se, então, que “o contrato de fiança persiste enquanto existir a obrigação principal, portanto, os fiadores devem arcar com a inadimplência do locatário quanto aos pagamentos dos aluguéis até a efetiva entrega das chaves”.3
O restabelecimento da sentença pelo Resp 2.220.656/RJ
Os fiadores interpuseram recurso especial, destacando, sobretudo, que o acórdão do TJRJ (i) desconsiderou a manifestação prévia de vontade do locatário no sentido de encerrar a locação ao final do prazo bem como a tentativa frustrada de entrega das chaves, e (ii) negou vigência aos artigos 6 e 56 da Lei de Locações,4 por não reconhecer a natureza potestativa da denúncia e seus efeitos sobre a inexigibilidade de aluguéis posteriores.
Em contrarrazões, o locador defendeu que os artigos 6 e 56 da Lei de Locações não se aplicam ao caso, uma vez que o locatário se recusou a entregar as chaves. Nesse cenário, e diante da previsão do parágrafo 1º da cláusula 14ª do Contrato de Locação e do artigo 39 da Lei de Locações,5 os fiadores permanecem responsáveis pelo pagamento dos aluguéis até a efetiva entrega das chaves.
Em novembro de 2025, a Terceira Turma do STJ, por unanimidade, conheceu e deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão do TJRJ e restabelecer integralmente a sentença de primeiro grau.6 A relatora Ministra Nancy Andrighi afirmou:
“o encerramento da avença é direito potestativo do locatário, o qual não pode ser obstado pelo locador em razão de supostos prejuízos e danos causados no imóvel, os quais devem ser perseguidos em ação própria”.
Com efeito, considerando que, no caso concreto, “é incontroverso que houve a desocupação do imóvel e a notificação tempestiva do locador, o fiador não pode ser responsabilizado por ato do próprio locador que indevidamente condicionou a entrega das chaves à aquiescência com os termos do laudo de vistoria”. Considerou, portanto, “verificada a violação dos dispositivos 6º e 56 da Lei n. 8.245/91”.
Para além do tema locatício: reflexões sobre o exercício de direitos potestativos
O acórdão em comento tratou, sob as luzes do contrato de locação, de direito potestativo, a suscitar reflexões subjacentes ao tema.
Qualificar o direito do locatário de encerrar a locação ao final do prazo contratual como direito potestativo pode não ser suficiente a reconhecer que a notificação tem o condão de encerrar efetivamente o contrato. Isso, porque direitos potestativos também estão sujeitos ao filtro do abuso do direito, pelo que o seu exercício só será tutelado se conforme “os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”, nos termos do artigo 187 do Código Civil. Não há situação jurídica subjetiva imune ao controle de abusividade.7
Diante de exercício abusivo, diversos podem ser os remédios aplicáveis. Afinal, considerando-se a plasticidade do abuso do direito (AGIRE #171), pode-se verificar “desde a nulidade, a anulabilidade, a inoponibilidade, ou a rescindibilidade do acto ou negócio jurídico quando seja na sua prática que o abuso se verifique”.8 De todo modo, o abuso do direito, irmanado que está ao ato ilícito pela previsão constante do artigo 927 do Código Civil9 – como pontua José Carlos Barbosa Moreira10 – impõe ao titular a obrigação de reparar o dano eventualmente causado.
Exemplo de abuso do direito potestativo pode ser verificado na resolução da relação obrigacional: embora configurado o inadimplemento absoluto do devedor, a resolução nos moldes pretendidos pode violar “os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes” (art. 187 do Código Civil).
Em qualquer caso, não se deve confundir o abuso do direito – que pressupõe a efetiva existência do direito em favor de quem o exerce de forma abusiva –, com a tentativa de exercício de um direito inexistente. Este é, precisamente, o caso da resolução diante de adimplemento substancial. De fato, o adimplemento substancial configura hipótese de mora, já que se trata de execução tão próxima ao acordado que não chega a comprometer o interesse do credor na prestação, não chega a abalar o sinalagma. Com efeito, se a resolução só está autorizada quando há inadimplemento absoluto, sequer se há de cogitar de abuso do direito de resolver em caso de “mora de pouca importância”, porque a mora – qualquer mora – não autoriza a resolução, mas enseja apenas execução específica e eventual indenização por perdas e danos.11
Aline de Miranda Valverde Terra
Mestre e Doutora em Direito Civil pela UERJ. Master of Laws em International Dispute Resolution pela Queen Mary University of London.
Professora de Direito Civil da UERJ e da PUC-Rio.
Árbitra e Parecerista.
Como citar: TERRA, Aline de Miranda Valverde. Na Pauta do STJ: o direito potestativo do locatário de encerrar a locação. Reflexões gerais sobre exercício abusivo de direitos potestativos. In: AGIRE | Direito Privado em Ação, n.º 189, 2026. Disponível em: <https://agiredireitoprivado.substack.com/p/agire189>. Acesso em DD.MM.AAAA
Redação do verbete da Súmula 134 do TJRJ, vigente à época do acórdão: “Nos contratos de locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se assim o anuiu expressamente e não se exonerou na forma da lei”.
Em setembro de 2025, a redação foi alterada para: “Nos contratos de locação, responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, a menos que haja cláusula expressa em sentido contrário, ou que ele tenha se exonerado da obrigação, nos termos do art. 40, inc. X, da Lei n. 8.245/91”.
Lei nº 8.245/91, Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Lei nº 8.245/91, Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Sobre o abuso de direitos potestativos, remete-se a: TEPEDINO, Gustavo. Editorial: abuso do direito potestativo. Revista Brasileira de Direito Civil, vol. 25, jul./set. 2022, p. 13; CARPENA, Heloísa. Abuso do Direito nos contratos de consumo. Rio de Janeiro: Renovar, 2001. p. 62-63; CARDOSO, Vladimir Mucury. O abuso do Direito na perspectiva civil-constitucional. In: BODIN DE MORAES, Maria Celina (Coord.). Princípios do Direito Civil contemporâneo. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p. 90-91. No direito português: MENEZES CORDEIRO, António. Da boa fé no Direito Civil. Coimbra: Almedina, 2001. p. 898.
CUNHA DE SÁ, Fernando Augusto. Abuso do direito. Coimbra: Almedina, 2005, p. 648. No direito brasileiro, confira-se SOUZA, Eduardo Nunes de. Abuso do direito: novas perspectivas entre a licitude e o merecimento de tutela. Revista Trimestral de Direito Civil. vol. 50, abr./jun. 2012, pp. 80-81.
Código Civil, Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
BARBOSA MOREIRA, José Carlos. Abuso do Direito. Revista Trimestral de Direito Civil. vol. 13, jan./mar. 2003, p. 104.
Conforme já se afirmou em outra sede, “se somente o inadimplemento absoluto permite a resolução, e se o abuso do direito encerra exercício ilegítimo de direito efetivamente atribuído pela ordem jurídica a seu titular, quando se afirma que é abusivo o direito de resolver a relação obrigacional em presença de adimplemento substancial, passa-se inequivocamente a mensagem de que houve inadimplemento absoluto, nasceu o direito de resolver, mas seu titular o exerceu de forma ilegítima. Essa, tampouco, parece a melhor solução. Configurado o adimplemento substancial, sequer chega a nascer para o credor o direito de resolver a relação. (…) Ora, se o adimplemento substancial corresponde ao comportamento do devedor que desatende a prestação devida sem repercutir negativamente no interesse do credor em recebê-la, sem comprometer a consecução da função econômico-individual do contrato, há mora. A resolução é ratio extrema, facultada ao credor quando o inadimplemento é absoluto, a impedir a realização da função concreta do negócio celebrado.” (TERRA, Aline de Miranda Valverde. Cláusula resolutiva expressa. Belo Horizonte: Fórum, 2017, pp. 163-164).