#185. Na pauta do STJ: efeitos da prescrição sobre a adjudicação compulsória

Velha conhecida da dogmática civil – silenciosa, mas nunca inofensiva –, a prescrição volta ao centro do debate, convocada pelo Agravo em Recurso Especial n.º 2.119.519,¹ que trata de adjudicação compulsória. A coluna de hoje resgata tema já enfrentado na longínqua AGIRE#109, mas agora à luz de um caso concreto: no contexto de um compromisso de compra e venda de imóvel, pode a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas finais não pagas pelo promitente comprador substituir a quitação do preço e, por essa via oblíqua, autorizar a adjudicação compulsória do imóvel?

Na visão da Quarta Turma, o relógio jurídico, por mais generoso que seja, não tem o condão de converter o inadimplemento em adimplemento ao ponto de legitimar a adjudicação compulsória, porque “prescrever não é pagar”, e o tempo, embora eficiente em fulminar pretensões, não tem vocação para milagreiro. A controvérsia, porém, não nasce no tribunal superior: brota décadas antes, num cenário de irregularidade urbanística e vínculos contratuais que resistiram à ação do tempo, como ruínas que se recusam a cair.

Contexto fático: loteamento irregular e longo decurso de tempo

A história que desemboca no julgamento é antiga – tão antiga quanto o próprio loteamento irregular que lhe serve de cenário. Em 1988, os compromissários compradores, já cessionários dos direitos, prometeram comprar o lote 77 da quadra 19 do Parque Savoy City, empreendimento cuja regularização parecia sempre à beira de acontecer, mas jamais se consumava. Passaram-se anos, depois décadas, e o vínculo contratual persistia, tal como um compromisso que ninguém se lembrava de encerrar.

Os adquirentes afirmavam ter quitado todas as parcelas, embora o tempo – esse arquivista desleixado – não tenha preservado todos os comprovantes. Buscaram, então, em juízo, duas declarações que julgavam complementares: (i) a prescrição da pretensão de cobrança de eventual saldo remanescente e (ii) a consequente adjudicação compulsória do imóvel. No entanto, no curso da ação, a perícia contábil identificou um saldo devedor de R$ 79.802,65, valor que, a despeito da erosão prescricional da pretensão de cobrá-lo, continuou em aberto, desafiando a narrativa da quitação integral.

Sentença: sem quitação integral, não há adjudicação

No primeiro grau, o desfecho foi de rigor cartesiano: ao examinar o contrato e a perícia contábil, o juízo de primeiro grau concluiu que não havia prova de quitação integral das parcelas² – requisito sem o qual, na visão daquele juízo, a adjudicação compulsória simplesmente não se sustenta. Ainda que a pretensão de cobrança pudesse estar alcançada pela prescrição, lembrou o juiz que isso não autoriza transfigurar o inadimplemento em adimplemento, nem permite exigir a escritura definitiva antes do cumprimento total das obrigações. Assim, julgou a ação improcedente e condenou os autores ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, reafirmando que, no campo das obrigações, a prescrição silencia pretensões, mas não apaga dívidas.

Decisão de 2º grau: adjudicação deferida em razão da prescrição

Em 2ª instância, o caso tomou outro rumo: o TJ/SP entendeu que o longo silêncio do tempo havia fulminado a pretensão de cobrar o saldo remanescente do devedor – aplicando o prazo quinquenal do art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil,³ com a regra de transição do art. 2.028 do mesmo diploma⁴ –, e que a intervenção municipal prevista no art. 38 da Lei n.º 6.766/79,⁵ por ter natureza sancionatória, não poderia suspender indefinidamente a prescrição em benefício do loteador. Afastou também a possibilidade de “rescisão contratual”, à luz do art. 39 da mesma lei, por se tratar de loteamento irregular; e, a partir desses elementos, concluiu que quaisquer parcelas remanescentes estariam atingidas pela prescrição, razão pela qual seria possível deferir a adjudicação compulsória do imóvel aos autores, que já o ocupavam desde 1988. Reformou integralmente a sentença, determinou a adjudicação e inverteu os ônus sucumbenciais, majorando os honorários advocatícios.

A decisão do STJ: de volta ao ponto de partida

Ao examinar o acórdão paulista, a Quarta Turma do STJ recordou que, no entendimento daquela Corte, a adjudicação compulsória repousa sobre um pilar inegociável – o pagamento integral do preço, exigência que, na visão da Quarta Turma, se extrai dos arts. 1.417⁶ e 1.418⁷ do Código Civil e é reafirmada pela introdução recente da adjudicação extrajudicial no art. 216‑B da Lei de Registros Públicos (notadamente no §1º, inciso III⁸). A Corte ressalta que a prescrição, ainda que silencie a pretensão de cobrança, não extingue o crédito, nem muito menos opera a alquimia de transformar dívida em adimplemento. Diante desse quadro, a Quarta Turma concluiu que não havia base jurídica para considerar o preço quitado ou, consequentemente, para deferir a adjudicação compulsória, restabelecendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Questões centrais discutidas

A Quarta Turma responde, portanto, negativamente à pergunta trazida à tona pela coluna, a partir dos seguintes fundamentos:

1. Função da prescrição: a prescrição atinge apenas a pretensão de cobrança, não extinguindo a obrigação de pagar. Para a Quarta Turma, não se pode admitir que o simples decurso do prazo prescricional suprima a exigência de quitação, como se a inércia temporal tivesse o poder de transformar débito em adimplemento.

2. Natureza da adjudicação compulsória: O voto relembra que a adjudicação compulsória, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do CC, destina-se a substituir a declaração de vontade do promitente-vendedor pela sentença. Para tanto, exige-se quitação integral do preço ajustado, como pressuposto para a sua procedência.

3. Boa-fé objetiva: o acórdão também faz referência à boa-fé objetiva, afirmando que admitir que a prescrição opere como quitação equivaleria a incentivar o inadimplemento estratégico, comprometendo a segurança jurídica.

4. Inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial: a adjudicação compulsória pressupõe o cumprimento integral e esse requisto não é flexibilizado pelo adimplemento substancial. Mesmo que o débito remanescente seja pequeno ou esteja com pretensão prescrita, segundo a Quarta Turma a exigência estrutural de quitação subsiste.

5. Reforço legislativo: o acórdão menciona a Lei n.º 14.382/2022, que introduziu a adjudicação compulsória extrajudicial no art. 216-B da Lei de Registros Públicos. Também ali, segundo a Quarta Turma, o legislador manteve a quitação do preço como requisito indispensável, o que reforça que essa exigência não é detalhe, mas antes núcleo duro do instituto, seja na via judicial, seja na extrajudicial.

A decisão, portanto, mantém o entendimento da Corte no sentido de que o tempo pode até silenciar pretensões, mas não escreve recibos e, assim, não dá margem para o pedido de adjudicação compulsória.

O Provimento n.º 150 da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ

Em 2023, a Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento n.º 150, que alterou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, para disciplinar, em âmbito nacional, o procedimento extrajudicial da adjudicação compulsória. No art. 440‑G, inciso III, o provimento exige a demonstração do “adimplemento integral do preço”,⁹ enquanto o § 6º do mesmo dispositivo elenca os fatos e documentos aptos a constituir “prova de quitação”.¹⁰ A referência à necessidade de comprovar a quitação (ou, mais explicitamente, o “pagamento do preço”) já figurava há anos nos códigos de normas de diversas unidades da Federação, revelando uma tradição normativa que reafirma, em uníssono, a centralidade da quitação no próprio esqueleto dogmático da adjudicação compulsória.

O tempo é aliado ambíguo

O Direito tem no tempo um aliado ambíguo: ora disciplinador, ora implacável. A prescrição é talvez sua expressão jurídica mais sofisticada – um mecanismo que protege a segurança jurídica, mas que, mal interpretado, ameaça corroê-la. Chega sem trombetas, mas não concede absolvições mágicas: não transforma inadimplemento em adimplemento, tampouco escreve recibos. Ainda assim, retornando ao ponto que instiga este debate, impõe-se indagar: se apesar de existente, a dívida se tornou inexigível em razão da prescrição, faz sentido continuar negando a adjudicação compulsória ao promitente comprador? A dúvida se põe porque o comprador, nesse caso, fica em uma espécie de “limbo”: ele tem a posse, mas nunca terá a propriedade definitiva, a menos que pague o que deve (mesmo estando a pretensão de cobrança prescrita) ou tente uma ação de usucapião, cujos requisitos são diferentes da adjudicação. Aliás, o próprio contrato fica no limbo (aqui vale lembrar da AGIRE#66).

Cabo de guerra

Diante dessa indagação, são erguidas duas correntes, instalando-se um discreto cabo de guerra – desses que o Direito tanto aprecia –, com cada uma delas puxando, à sua maneira, o fio da controvérsia para uma posição:

• SIM – faz sentido, porque o pagamento integral do preço é exigência legal para a adjudicação. Com a prescrição, o direito ao crédito se mantém vivo, embora inoperante, o que impossibilita o nascimento, em favor do devedor, do direito à quitação. A prescrição fulmina a pretensão de cobrar, mas não o dever de pagar. Sem a prova do pagamento integral, não há adjudicação. Apesar de prescrita a pretensão de cobrança, nada impede que o promitente comprador efetue o pagamento do saldo remanescente – desde que ainda haja interesse útil do credor –, a fim de obter a adjudicação compulsória, se assim o desejar. Esse é o entendimento do STJ.¹¹

• NÃO – não faz sentido, porque o promitente vendedor, titular de crédito decorrente de obrigação inexigível (cuja pretensão de cobrança se encontra prescrita), não pode mais arguir a exceção de contrato não cumprido em seu favor, já que esta foi igualmente fulminada pelo decurso do tempo. Isso, porque, ao ver desta corrente, se trata de exceção imprópria – ponto que, a nosso ver, merecia ser aprofundado¹² –, prevista no art. 190 do Código Civil, segundo o qual “[a] exceção prescreve no mesmo prazo em que a pretensão”. Enquanto as exceções próprias são imprescritíveis, as exceções impróprias se submetem ao art. 190 do Código Civil, prescrevendo no mesmo prazo da pretensão.¹³ Sobre o tema, vale a pena conferir a AGIRE#109. Segundo André Abelha, autor daquela coluna: “(...) havendo prescrição, o promitente comprador tem direito ao contrato definitivo e, em caso de omissão ou recusa, à adjudicação compulsória, pois o promitente vendedor, titular de crédito decorrente de obrigação meramente natural, não pode mais arguir a exceção de contrato não cumprido, fulminada pelo decurso do tempo”.¹⁴

Não exatamente sobre o tema, mas de inegável utilidade para a discussão, vale conferir também a AGIRE#99 e a AGIRE#90.

À espera de um desfecho

No fim das contas, a discussão permanece gerando dúvidas – não por falta de argumentos, mas, talvez, por excesso deles. Entre a dívida que persiste e a pretensão que se esvai, entre a inexigibilidade que desarma o credor e a quitação que não se presume, o Direito segue caminhando por trilhas que nem sempre convergem. A prescrição, essa velha conhecida tão hábil em calar pretensões quanto em acender debates, mais uma vez expõe seus contornos ambíguos, convidando o intérprete a refletir. Se a adjudicação compulsória deve ou não sobreviver ao silêncio prescricional, é questão que ainda escapa a soluções definitivas, embora o STJ tenha, mais uma vez, ratificado a sua posição. A corda, portanto, é mais fortemente puxada pelo “SIM”, sem dúvida, mas a posição do STJ não é unânime.

Por ora, resta observar – com a serenidade possível – esse cabo de guerra silencioso, em que cada tese encontra, do outro lado da corda, uma resposta igualmente convicta. Talvez por isso mesmo, a fim de amenizar as tensões, o §2º do art. 1.257 do Código de Normas da CGJ/RJ tenha estabelecido que a “prova de quitação poderá ser substituída por certidão forense de inexistência de ação de cobrança ou de rescisão contratual, bastando esta última se já decorrido o prazo de prescrição da pretensão ao recebimento das prestações”.¹⁵

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Gisela Sampaio da Cruz Guedes

Professora Associada de Direito Civil da UERJ. Coordenadora do PPGD-UERJ. Doutora e mestre em Direito Civil pela UERJ. Diretora de arbitragem do Centro Brasileiro de Mediação e Arbitragem – CBMA. Advogada, parecerista e árbitra.

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Como citar: GUEDES, Gisela Sampaio da Cruz. Na pauta do STJ: Efeitos da prescrição sobre a adjudicação compulsória. In: AGIRE | Direito Privado em Ação, n.º 185, 2026. Disponível em: <https://agiredireitoprivado.substack.com/p/agire185>. Acesso em DD.MM.AA.

1. STJ, 4ª T., Agravo em REsp n.º 2119519/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 17.12.2025.

2. Quitação não é meio de externar declaração de vontade, mas antes meio de prova. A quitação faz a prova de fato do pagamento, que, por sua vez, tem eficácia jurídica própria.

3. Código Civil: “Art. 206. Prescreve: (...) § 5º Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”.

4. Código Civil: “Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada”.

5. Lei n.º 6.766/79, art. 38, caput: “Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta”.

6. Código Civil: “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

7. Código Civil: “Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

8. Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73): “Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. § 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: (...) III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade”.

9. Provimento n.º 150 da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ: “Art. 440-G. Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação compulsória, a ata notarial conterá: (…) III – as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando”.

10. Provimento n.º 150 da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ: “Art. 440-G. Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação compulsória, a ata notarial conterá: (…) § 6º Para fins de prova de quitação, na ata notarial, poderão ser objeto de constatação, além de outros fatos ou documentos: I – ação de consignação em pagamento com valores depositados; II – mensagens, inclusive eletrônicas, em que se declare quitação ou se reconheça que o pagamento foi efetuado; III – comprovantes de operações bancárias; IV – informações prestadas em declaração de imposto de renda; V – recibos cuja autoria seja passível de confirmação; VI – averbação ou apresentação do termo de quitação de que trata a alínea 32 do inciso II do art. 167 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; ou VII – notificação extrajudicial destinada à constituição em mora”.

11. Além do caso ora comentado, há muito outros no mesmo sentido: STJ, 4ª T., REsp 2046845/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 25.08.2025, DJEN 28.08.2025; STJ, 3ª T., REsp 2207574/RO, Rel. Min. Humberto Martins, j. 08.09.2025, DJEN 11.09.2025; STJ, 3ª T., AREsp 2312597/PE, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 13.10.2025, DJEN 16.10.2025; STJ, 4ª T., AREsp 2992873/CE, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 09.02.2026, DJEN 12.02.2026.

12. Nota importante: a diferença entre exceção própria e imprópria importa muito para essa discussão: “Nesse ponto, releva distinguir as exceções propriamente ditas das impróprias. As primeiras seriam aquelas em que o réu alega matéria de defesa, ou seja, que tende a conservar a situação atual, sem qualquer conotação de ataque. As segundas se caracterizam por opor ao autor um direito que, na verdade, poderia ser pleiteado pela via própria, tendo, portanto, caráter reivindicatório e visando ao reconhecimento de uma situação nova” (TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloisa Helena; BODIN DE MORAES, Maria Celina; et all. Código Civil interpretado conforme a Constituição da República, 2.ª ed., Rio de Janeiro: Renovar, 2007, p. 362). Diante dessa explicação, não parece tão óbvio que a exceção do promitente vendedor é mesmo a imprópria, ponto que, a nosso ver, merecia aprofundamento.

13. Segundo o Enunciado 415 do Conselho da Justiça Federal (CJF), aprovado na V Jornada de Direito Civil: “O art. 190 do Código Civil refere-se apenas às exceções impróprias (dependentes/não autônomas). As exceções propriamente ditas (independentes/autônomas) são imprescritíveis”.

14. ABELHA, André. Prescrição e adjudicação compulsória: como superar o aparente dilema? In: AGIRE | Direito Privado em Ação, n.º 109, 2024. Disponível em: <https://agiredireitoprivado.substack.com/p/agire109>. Acesso em 08.03.2026.

15. Código de Normas da CGJ/RJ: “Art. 1.257. Com o registro do parcelamento do solo urbano, poderão ser registrados, para os fins dos artigos 26, § 6º, e 41 da Lei nº 6.766/1979, os compromissos de compra ou reserva de lote devidamente quitados. (…) § 2º. A prova de quitação poderá ser substituída por certidão forense de inexistência de ação de cobrança ou de rescisão contratual, bastando esta última se já decorrido o prazo de prescrição da pretensão ao recebimento das prestações”.