#184. É possível o registro de garantia hipotecária sobre imóvel gravado com alienação fiduciária?
por Demétrio Beck da Silva Giannakos
A pergunta que origina o presente ensaio é instigadora. Para melhor situar o leitor, imaginemos o seguinte cenário: credor e devedor decidem instituir escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária. Porém, o imóvel concedido em garantia hipotecária já está gravado com alienação fiduciária em favor de outro credor, diverso do credor indicado na escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária. A partir dessa situação, é possível fazer o registro da hipoteca sobre imóvel gravado com alienação fiduciária em favor de credores distintos?
Considerações preliminares
A Lei n. 14.711/2023, popularmente chamada de Marco Legal das Garantias, publicada no final do ano de 2023, teve como propósito legislativo, em linhas gerais, aprimorar as regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores e o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento da alienação fiduciária.1
Alguns dos avanços legislativos são de extrema valia ao sistema financeiro/bancário e ao mercado imobiliário, como a extensão da alienação fiduciária e da hipoteca, a alienação fiduciária de propriedade superveniente de bem imóvel, prevista no §3º do art. 1.361 do Código Civil2, permitindo o registro do contrato desde a data da sua celebração e possibilitando a sub-rogação do credor fiduciário que quitar a dívida do devedor comum, nos termos do art. 22, §§ 3º ao 9º, da Lei n. 9.514/19973, a criação do “escrow notarial” e a criação das regras de execução extrajudicial da hipoteca.
Para poder responder a dúvida que fomenta o presente ensaio é fundamental analisar o que dispõe o art. 1.420, § 1º, do Código Civil4 sobre a aquisição superveniente da propriedade e, da mesma forma, analisar a possibilidade de registro de garantias (alienação fiduciária) sucessivas sobre o mesmo imóvel, desde que todas as operações sejam celebradas com o credor titular da propriedade fiduciária.
Objeto do debate
A partir da premissa e do debate central do presente ensaio, a resposta natural parece ser negativa, no sentido de impedir o registro do contrato de confissão de dívida com garantia hipotecária, sob o argumento de que, em havendo negócio jurídico anterior (com cláusula de alienação fiduciária) com credor distinto, a propriedade resolúvel do imóvel já pertenceria ao credor fiduciário, enquanto a dívida estiver pendente.
Esse debate foi travado em Apelação Cível julgadapelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, originária de dúvida suscitada pela Oficiala Interina do 8º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, a requerimento de interessado.5 Conforme ementa da decisão, o objeto principal em discussão consistita “…em verificar se é juridicamente admissível o registro de hipoteca sobre imóvel gravado com alienação fiduciária em favor de credores distintos.”
A decisão concluiu ser possível o registro da hipoteca no caso concreto.
Os fundamentos utilizados na decisão, que são abaixo elencados, devem ser analisados com atenção. O cerne da questão parece dizer respeito ao fato de que a propriedade resolúvel do imóvel pertencer ao credor fiduciário. Diante disso, não pareceria ser possível que devedor fiduciário, enquanto ativo e válido o negócio jurídico e a garantia fiduciária, possa gravar o imóvel com outra garantia real a credor diverso.
Em sentido contrário, os fundamentos para permitir a instituição da hipoteca foram os seguintes: i) a possibilidade de registrar garantias de forma sucessiva sobre o mesmo imóvel, desde que todas as operações sejam celebradas com o credor titular da propriedade fiduciária e que não exista qualquer obrigação anterior com outro credor, garantida pelo mesmo imóvel; ii) que, no caso, estaria sendo debatida a pós eficácia da garantia hipotecária pela natureza superveniente da propriedade do devedor fiduciante (direito real de aquisição); iii) que havia ciência expressa no instrumento contratual por parte da credora da existência da alienação fiduciária; iv) que, então, seria possível a aquisição superveniente da propriedade, nos termos do art. 1.420, §1º, do Código Civil.
Em adição, o TJMG considerou que “a tese de maximização das garantias permite que direitos aquisitivos e expectativos, como os do devedor fiduciante, sejam utilizados para potencializar a função econômica do imóvel, ampliando as possibilidades de obtenção de crédito e preservando os direitos dos credores.”
Temática similar já foi abordada em outras oportunidades, como em artigo escrito pelas Professoras Gisela Sampaio da Cruz e Carla Wainer Chalréo Lgow, denominado de “Maximização das garantias sobre imóveis: hipoteca dos direitos expectativos do devedor fiduciante” e publicado na Revista Brasileira de Direito Civil.6 Para as autoras, “ao aumentar a probabilidade de satisfação do crédito, a garantia torna o credor mais propenso a emprestar capital em condições menos onerosas para o devedor, servindo de estímulo ao financiamento das atividades econômicas. Não é verdade, assim, que as garantias servem apenas aos interesses do credor, porque elas facilitam o acesso do devedor ao crédito”.
A mesma conclusão apresentada pelo TJMG foi alcançada em decisão proferida em 2024 pelo Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo.7 No caso, o Desembargador Relator sustentou que “uma vez que a devedora fiduciante, possuidora direta do bem, retomará a titularidade dominial do imóvel na hipótese de solução da obrigação garantida. Extinta a propriedade resolúvel pelo adimplemento, a propriedade plena retorna incontinente ao devedor fiduciante, independentemente de nova manifestação de vontade. Restaurada a propriedade plena em nome da antiga devedora fiduciante, a hipoteca inscrita, que já era perfeita no plano de validade, ganha eficácia plena”.
Ou seja, a construção jurídica realizada resulta na possibilidade do devedor fiduciário constituir garantia real sobre imóvel que, no momento da instituição, não era de sua propriedade.
Considerações finais
Diante da anuência expressa do credor hipotecário no instrumento de confissão de dívida, é possível o registro da escritura pública, cuja eficácia está subordinada a uma condição muito clara: o devedor fiduciante deverá consolidar a propriedade plena mediante o adimplemento da obrigação garantida pela alienação fiduciária, sob pena de não surtir efeitos a referida garantia hipotecária.
Portanto, não estamos diante do instituto do recarregamento da alienação fiduciária ou de alienações fiduciárias em garantias sucessivas (art. 22, §4º, da Lei n. 14.711/2023), mas sim de garantias distintas. Dessa forma, afasta-se a necessidade de que os credores sejam os mesmos e é permitido, portanto, que o credor hipotecário seja distinto do credor fiduciário.
Sendo assim, considerando a jurisprudência sobre o tema, a doutrina existente e o que prevê o próprio art. 1.420, §1º, do Código Civil, é possível responder de forma afirmativa o questionamento que originou o presente ensaio, sendo certo que a eficácia da hipoteca (ou seja, a possibilidade de sua execução) está condicionada à quitação do contrato de alienação fiduciária já devidamente registrado perante a matrícula do imóvel objeto da garantia real.
Demétrio Beck da Silva Giannakos
Pós-doutorado pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Doutor e Mestre em Direito pela UNISINOS. Membro da Diretoria do IBRADIM/RS e associado da AGADIE. Advogado.
Como citar: GIANNAKOS, Demétrio Beck da Silva. É possível o registro de garantia hipotecária sobre imóvel gravado com alienação fiduciária? In: AGIRE | Direito Privado em Ação, n.º 184, 2026. Disponível em: <https://agiredireitoprivado.substack.com/p/agire184>. Acesso em DD.MM.AAAA.
BONDIOLI, Luis Guilherme Aidar; CLÁPIS, Alexandre Laizo. Marco Legal das Garantias: alienação fiduciária e hipoteca. 1 ed. São Paulo: Saraiva Jus, 2025.
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. § 1 o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. § 2 o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. § 3 o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída. § 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias. § 5º O credor fiduciário que pagar a dívida do devedor fiduciante comum ficará sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia, nos termos do inciso I do caput do art. 346 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). §6º O inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel, inclusive quando a titularidade decorrer do disposto no art. 31 desta Lei. § 7º O disposto no § 6º aplica-se à hipótese prevista no § 3º deste artigo. § 8º O instrumento constitutivo da alienação fiduciária na forma do § 3º deve conter cláusula com a previsão de que trata o § 6º deste artigo.§ 9º Na hipótese de o fiduciário optar por exercer a faculdade de que trata o § 6º deste artigo, deverá informá-lo na intimação de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei.
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. § 1 o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.
TJMG. Apelação Cível 1.0000.24.512266-8/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 29/01/2025, publicação da súmula em 10/02/2025.
GUEDES, Gisela Sampaio da Cruz; LGOW, Carla Wainer Chalréo. Maximização das garantias sobre imóveis: hipoteca dos direitos expectativos do devedor fiduciante. Revista Brasileira de Direito Civil - RBDCivil, Belo Horizonte, v. 22, p. 243-263, out./dez. 2019, p. 263.
“Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida –Registro de hipoteca – Imóvel não pertencenteformalmente à devedora, já que alienadofiduciariamente – Devedora da hipoteca titular dedireitos aquisitivos d fiduciante - Título que fazreferência expressa à constituição da garantia sobrepropriedade superveniente decorrente doadimplemento da obrigação garantida pela alienaçãofiduciária – Possibilidade – Inteligência do § 1º do art.1.420 do Código Civil – Garantia válida, que ganhaplena eficácia com a retomada da propriedade plenapela devedora fiduciante, após a solução da obrigação- Garantia sobre propriedade superveniente podeocorrer em alienação fiduciária em garantia e emhipoteca – Apelação provida, para autorizar o registro” (CSMSP - Apelação Cível 1004422-10.2024.8.26.0309, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 12.09.2024).